2020年首场土拍 成都宅地溢价近50%

2020年过去一周多的时间里，多个城市迎来了新年首场土拍，但是各地土拍结果差距较大。

1月8日，苏州和南宁两地同时开启新年首场土拍，但结果却大相径庭。苏州开拍吴中区度假区商务金融地块和高新区白马涧住宅地块。其中高新区白马涧住宅地块经过5轮现场竞价，最终拍至13.56%溢价率、需现房销售成交。但南宁当日拍卖的兴宁区厢竹路以南、建兴路以东GC2019-133住宅、商业、商务综合用地，但最终因无人报名而流挂。

另外，根据记者梳理，北京、杭州、成都、安徽也启动了“新年第一拍”，但也是热度不一、“冷暖自知”。其中成都青羊区宅地以47.2%高溢价率成交，而安徽省淮北市的一宗地块却面临流拍的状况。

上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示：“在2020年，大家对于市场的预期已经较2019年有所减弱，拿地也会更加谨慎。城市和地块属性都会影响房企拿地积极性。”

“城市的竞争力决定了市场的竞争力，苏州目前从经济和人口的竞争力要明显高于南宁。另外，白马涧地块属于纯住宅用地，地块位置也接近中心区域，所以受到青睐。但南宁这块地属于综合性质，限制条件也较多，影响了房企的拿地积极性。”卢文曦详细指出。

多位专家在接受记者采访时表示，在市场表象背后，城市的分化才是本质。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受记者采访时指出：“各地的分化还在持续。从2019年的情况来看，房企在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群的拿地积极性较高，土地市场的溢价率也相对较高。但更多三四线城市则出现了明显降温，从2019年土地流拍数量的情况来看，排名靠前的城市分别为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企从中小城市撤离的速度也在加快，从三四线城市的流拍率来看，流拍数量依然维持高位。”

>>一二线城市热度持续

苏州从2019年“小阳春”以来，便是房企青睐的热点城市。

记者梳理发现，1月8日开拍的热门地块2019-WG-60号高新区白马涧宅地于2019年11月25日挂出，根据出让公告，符合报名资格条件的竞买申请人可于2019年12月26日起至2020年01月06日登录网上交易系统提交申请。

“12月26日当日，白马涧宅地就已经出现5轮加价，在70秒内加价至92979万元，溢出地块起拍价9.9%，逼近现房销售。1月8日早上10:00，土地竞拍开始，又加价5轮，进入一次性报价阶段。最终由苏高新&禹洲以96048万元总价、14763元/平米楼面价、13.56%溢价率竞得。需现房销售。”克而瑞苏州房产测评分析道。

2019年5月11日，由于地市热度显现，苏州市政府即发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，加强了苏州土拍市场的地价指导，其中要求：土地竞价超过市场指导价5%～10%，需工程竣工验收后方可申请预售许可;竞价超过市场指导价10%～25%，转为一次报价出让。

“本场土拍有别于此前地市低调平稳常态，众开发商拿地热情高涨，现房再度诞生，也打响了苏州新年土拍大战头一枪。”克而瑞苏常片区总经理戈文问向记者表示，“但这主要是由于白马涧地块素质较为优质。”

戈文问进一步指出，白马涧向来不缺优质地块，2019年11月6日开拍的白马涧47号地块也是如此，在正式开拍前就已经加价1亿，逼近现房销售的销售条件，正式开拍后再加价1轮，拍至溢价率10.93%，抵达现房销售。“从区域角度来说，目前地块周边新房，未来楼盘价值也被看好。”

记者梳理发现，除了苏州之外，北京、杭州、成都三城新年首场土拍也保有温度。

1月3日，北京、杭州主城区、成都三地不约而同开展新年首场土拍。其中北京石景山古城南街东侧(首钢园区东南区)两宗不限价宅地吸引了招商、融创、中海、首开、华润等十余家房企参与，并最终以25.93%和17.74%的溢价率成交;1月3日，杭州主城区2020年首场土拍进行，本次土拍包括两宗商住用地，最终以5.12%和10.76%溢价率成交;同日，成都开拍青羊区一宗宅地和一宗商住用地，以及高新西区一宗人才公寓用地，其中青羊区宅地最终以47.2%高溢价率成交，商住用地溢价率为12.35%，高新西区人才公寓用地底价成交。

>>三四线城市遇冷

在市场压力下，三四线城市却没有这么好运。

根据中指研究院2019年全国300城市土地市场交易数据，2019年全国300城市土地供应同比微增，一二线城市供应走高，三四线城市供求两端同比下滑。具体来看，2019年三四线城市土地供求热度下降，出让金总额及楼面价走高，溢价率同比下滑——数据显示，2019年三四线城市共推出土地面积积79422万平方米，同比下滑3%，成交62886万平方米，同比减少6%，土地平均溢价率为15%，较去年下降2个百分点。

从新年首场土拍情况来看，除了南宁之外，安徽省淮北市也出现了流拍的情况。1月7日，安徽省淮北市公开出让2宗地块，其中包括1宗宅地和1宗商服用地，最终宅地以22.2%溢价率成交，但商服地块因报价未达底价而流拍。

“一方面，在房地产调控政策基调从严的背景下，金融监管持续加强，叠加市场调整预期强化，销售回款压力加大，房企资金压力凸显，拿地更趋理性;另一方面，从流拍地块的特点来看，部分地块或因总价偏高或因限制性条件较多，亦或因位置偏远且周边交通、配套资源欠缺，在企业理性拿地背景下出现流拍。但整体来看，三四线城市土地流拍较多，土地市场活跃度相对偏低。”中指研究分析指出。

“房企重回一二线的趋势已经非常明显。”张波直截了当地表示。

这主要是基于需求侧的变化，张波解释道：“一方面是棚改结束，三四线以及下城市未来购房需求总量会出现较为明显的下降，过于激进在三四线拿地未来的风险性会不断提升;另一方面，从目前二线城市的抢人政策来看，对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会显明弱于二线城市，同步导致房企逐步退出三四线城市。”

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则向记者判断：“预计2020年城市间的分化将进一步加剧。一二线城市热度不减，稳中有升，未来房企将会加大在一二线城市拿地力度;受到棚改政策逐渐退出以及部分需求被提前透支的影响，预计明年三四线城市土地市场热度整体下降，土地市场逐渐转冷，房企加速撤离三四线。”

但卢文曦认为，分化并不仅仅从城市级别来判断，预计2020年核心都市圈周边城市表现将较好。

卢文曦表示：“分化不仅仅只是存在于一二三四各级城市之间。从现在的市场情况我们可以看出，即使是二线城市，所处区域不同，市场状况也会不同。而市场表现较好的城市，普遍出现在核心都市圈的周边，无论是二线还是三四线城市。”